房地产行业:行业现状优于市场预期 战略性配置地产股
事件:2011年8月9日,国家统计局公布了2011年1-7月全国房地产市场运行指标(详见附表)。
分析:
房地产投资环比下滑但同比依旧高位7月全国房地产开发投资额为5623亿元,环比下滑25.2%,同比上升36.6%。我们认为环比降幅超2成的主要原因有三,一是季节性因素;二是保障房投资在6月冲刺后有所回落;三是普通商品房投资在"保资金链"背景下的主动收缩。但与去年同期相比,当前房地产投资增速仍维持高位,一个最为主要的因素就是保障房建设。随着保障房融资平台的全面落实,保障房建设资金的有效缓解,我们认为2011年保障房建设能够对冲10%以上的普通商品房投资下滑。
7月住宅销售同比依旧"量价齐升"6月全国住宅销售面积为6754万平方米,尽管环比下滑了34.2%,但同比依旧上升了17.9%,显示刚性需求依旧强劲;我们再次重申,在三四线城市"长尾"效应下,2011年商品房销售不应悲观。同期住宅销售综合均价为5163元/平方米,环比上涨6.1%,同比上涨18.1%;1-7月住宅销售综合均价为5186元/平方米,同比上涨了10.2%,继续验证我们2季度以来的一贯观点,即保障房建设任务平衡房价控制目标,结合负利率的货币环境,真实房价将保持"稳中有升"的态势。
自筹资金与销售回款支撑资金链尽管市场对于房地产资金存在较大的担忧,但房地产开发资金在自筹资金与销售回款支撑下而稳步增长。1-7月房地产开发资金为47852亿元,同比增长23.1%,增速已连续上升了3个月,较1-4月上升了5.7个百分点。与此对应,1-7月自筹资金同比增速为34%,亦连续上升3个月,较1-4月上升了6.8个百分点;1-7月销售回款(定金及预付款+个人按揭贷款)同比增速17%,较1-4上升了4.7个百分点。我们认为,在当前销售趋稳回升、开发资金动态平衡的背景下,房地产行业资金链状态要好于市场相对悲观的预期且主流房企资金链在短期内出现明显恶化的可能性不大。
维持行业"看好"投资评级当前市场对于房地产行业悲观预期无非是在宏观调控下"销售萎缩、房价下挫、资金链断裂"而已。然而,事实胜于雄辩。第一,在"限购、限外、限贷、限价"的背景下,得益于刚性需求的支撑和三四线城市"长尾"效应,商品房销售趋稳回升;第二,保障房建设任务平衡地方房价控制目标,结合负利率的货币环境,真实房价整体稳中有升;第三,尽管"从紧"货币*策环境下,房地产行业资金链有趋紧的态势,但在自筹资金和销售回款共同支撑下,行业资金显然较市场预期乐观;最后,保经济增长平衡抗通货膨胀,在欧美日外围经济重陷动荡的背景下,保持国内经济稳定增长尤为重要;尽管7月CPI为6.5%高于6月6.3%,但"从紧"的货币*策其持续性不强。基于上述分析,我们维持行业"看好"评级,建议战略配置地产股,重点推荐荣盛发展(002146)、凤凰股份(600716)、新湖中宝(600208)、滨江集团(002244)、宁波富达(600724)和合肥城建(002208)。